계약갱신요구권 궁금증 해결
계약갱신요구권 궁금증 해결
2020년 7월 주택임대차보호법이 개정되어 시행되었습니다. 주요내용은 다음과 같습니다.
1. 계약갱신요구권
- 계약갱신요구권은 임차인이 희망하는 경우 1회 계약 갱신을 요구할 수 있는 권리로 임차인의 안심 거주기간이 2년 더 늘어나게 되는 제도입니다.
- 임대인이 실 거주를 이유로 갱신을 거절했으면서도, 임차인이 요구한 갱신기간 동안 정당한 사유 없이 제3자에게 목적 주택을 임대한 경우 임대인은 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해를 배상하여야 합니다.
2. 전월세상한제
전월세상한제는 계약 갱신 요구 시 임대료 증액 상한을 5% 범위 내로 제한하여 임차인들의 임대료 급등으로 인한 부담을 줄이는 제도입니다.
3. 법률 공동소관
- 법무부, 국토교통부가 법률을 공동으로 소관토록 하여 주택임대차 제도 마련시 부동산 정책과 연계하여 탄력적으로 대응하게 됩니다.
이 가운데 계약갱신요구권에 대하여 궁금한 것이 많이 있을 것인데 정부에서 이번에 개정된 주택임대차보호법에 대한 이해를 돕고 관련된 권리 구제 절차를 안내하기 위해 ' 2020. 7. 31. 개정 주택임대차보호법 해설집'을 발간하였는바 이것을 중심으로 계약갱신요구권에 대한 것을 알아보도록 하겠습니다.
1. 계약갱신요구권의 행사는 언제부터 할 수 있는지?
- 임차인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지 계약갱신요구권을 행사할 수 있습니다.
2. 올해 12월 중으로 계약갱신청구권 행사 기간이 변경된다는데?
- 2020년 12월 10일 이후로 새롭게 체결되거나 갱신된 임대차계약은 6개월 전부터 2개월 전까지 요구해야 합니다.
3. 그럼 2020년 12월 10일 당일 계약이 만료되거나 최초로 계약을 체결할 경우는?
- 12월 10일 계약이 만료되는 경우는 1개월 전까지 요구해야 하며, 12월 10일 계약이 최초 계약되어 2022년 12월 10일에 만료되는 경우는 2개월 전까지 요구해야 합니다.
4. 임차인에게 총 몇 회의 계약갱신요구권이 부여되나요?
- 1회에 한하여 행사 가능하며 갱신되는 임대차존속기간은 2년으로 봅니다.
5. 임대인이 법 시행 이전에 제3자와 새로운 임대차 계약을 맺은 경우에는?
- 법 시행(7월 31일) 이전에 제3자와 계약을 체결한 경우는 계약갱신 요구를 할 수 없습니다.
6. 이미 4년 이상 거주한 임차인인데 계약갱신요구권을 행사할 수 있나요?
- 가능합니다. 최대 4년의 주거를 보장하는 내용이 아니고 1회에 한하여 계약을 2년 연장할 수 있도록 권리를 부여한 것입니다.
7. 묵시적 갱신도 갱신요구권 행사로 보는지요?
- 아닙니다. 계약갱신요구권 행사는 해당 권리를 행사한다고 명확한 의사표시를 한 경우에 인정됩니다.
8. 사전에 계약갱신요구권을 행사하지 않기로 약정을 한 경우에는?
- 임차인에게 인정되는 권리를 배제하는 불리한 약정이어서 효력이 없으므로 임차인은 계약갱신요구권을 행사할 수 있습니다.
- 주택임대차보호법 제10조(강행규정) : 이 법에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다.
- 대법원 판례에 의하면 주택임대차보호법 규정에 위반되는 당사자의 약정을 모두 무효라고 할 것은 아니고 그 규정에 위반하는 약정이라도 임차인에게 불리하지 않은 것은 유효합니다.
9. 계약갱신요구권 행사 시 전세에서 월세로 전환이 가능한가요?
- 개정 법률상 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 보므로 전세에서 월세 전환은 임차인 동의가 없는한 곤란합니다.
- 동의에 의해 전환하는 경우에도 주택임대차보호법 제7조의2에 따른 법정 전환율 규정이 적용됩니다.
10. 임차인 동의 후 전세에서 월세로 전환할 때 월세는 어떻게 정하는가?
- 보증금의 전부 또는 일부를 월 단위 차임으로 전환하는 경우 전환되는 금액에 "10%"와 "기준금리(현재 0.5%)*3.5%" 중 낮은 비율을 곱한 월차임의 범위를 초과하지 않는 범위 내에서 결정됩니다.
11. 임차인이 계약만료기간에 맞추어 나가기로 하였으나 이를 번복하고 계약갱신요구권을 행사할 수 있는지?
- 행사할 수 있습니다. 임차인이 계약만료기간에 맞추어 나가기로 사전에 합의하였더라도 6개월 전부터 1개월 전까지 간에 임대인에게 계약갱신을 요구할 수 있습니다.
12. 계약갱신요구권 행사 시 임차인은 무조건 2년을 거주해야 하는지?
- 그렇지 않습니다. 계약갱신요구권 행사에 따라 갱신되는 임대차의 존속 기간은 2년으로 보지만 임차인은 언제든지 임대인에게 해지를 통보할 수 있습니다.
- 다만, 위 해지의 효력은 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월 후에 발생합니다.
- 단, 임차인은 계약해지를 통보하더라도 계약만료 전이라면 3개월간 임대료를 납부해야 함.
13. 계약갱신요구권 행사에 별도의 방식이 존재하는지?
- 계약갱신요구권 행사방식에는 특별한 제한이 없습니다.
- 구두, 문자메시지, 이메일 등의 방법이 모두 가능하지만 장래에 발생할 수 있는 분쟁예방을 위해서는 내용 증명 우편 등 증거를 남길 수 있는 방법을 활용하는 것이 안전합니다.
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